• 曾经火热的中国楼市在刚刚过去的一年中不断降温,市场在观望中担忧崩盘的情绪加重。对此,国务院总理日前在达沃斯表示,“中国实现现代化必然会伴随着城镇化,对房地产的刚性需求是长期的。至于房地产市场在一定时间内出现调整,这也是正常的。”

    专家指出,当前房地产增速处于调整阶段,并没有出现危机,房价在适当波动中挤出了投机性需求,刚性需求将支撑楼市继续前行,预计今年下半年房地产市场将可能回暖。

    由热变冷属于正常调整

    2014年,房地产市场普遍降温,全国房地产开发投资和房屋施工面积增速、房企土地购置面积和商品房销售面积均比上年下降;商品房待售面积比2013年末增加12874万平方米;2014年12月份,“国房景气指数”为93.93,比上月回落0.37点。

    直到去年第四季度,市场才呈现一丝暖意。有报告称,2014年中国房地产销售情况随市场调整出现大幅回落,四季度以来受政策放宽以及资金偏松影响,呈现出明显的筑底回暖态势。

    市场变化无常,当年土地快速升值、信贷环境轻松、资金成本低、财务杠杆高的火热楼市,突然间变成了一片萧瑟。如今,开发商不得不面对毛利润下降、竞争压力大、库存压力大等诸多的问题。

    在许多专家看来,楼市从热变冷是回归真正市场化的一种调整,属于正常现象。樊纲认为,中国房地产市场过去发展过热,如果总是在那种亢奋、过热的状态下,拿块地就能挣钱,那太不正常了。“经历了成长的高峰期,甚至是野蛮生长时期后,目前房地产行业进入调整期。”中投顾问房地产行业研究员殷旭飞表示。

    相关报告认为,房地产市场在经历多年的快速增长后,在始于2010年的最新一轮史上最严厉的限贷限购调控政策影响下,调整开始不断加深。由于房地产调控长效机制建设即将完善,严重改变市场预期。此外,经济下行压力与货币政策从紧,也是加剧房地产市场调整的重要因素。

    刚性需求带动相关行业

    虽出现了一些波动,但中国房地产市场的刚性需求是长期存在的。总理指出,中国的城镇化正在稳步推进,潜力巨大。中国政府将加大城市棚户区和城市危房改造力度,保障困难群众的基本住房需求,最终实现全体人民住有所居。

    总理表示,中国房地产市场的刚性需求是长期的,并将带动国内相关行业和产品供给,房地产市场在一段时期内出现调整也是正常的。

    主导市场的基本因素是供求关系,现在,政府不断出台政策以鼓励合理的市场需求。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析,近期降息、公积金最高额度调整等利好对刚需的心理促动非常大,加强了购房人入市的信心。

    交通银行金融研究中心研究员夏丹认为,中国人素来有以“拥有自己的房屋”作为安身立命必要条件的传统,这导致刚需一直是推动楼市发展的一大力量;其次,决定购房需求规模的长期因素是人口增长,人口流向即代表市场运动方向,大城市的集聚效应与三四线城市对人员流动吸引力匮乏的对比,正是这一关键因素在起作用。

    整体不存在崩盘风险

    当前楼市的波动在一些人眼中已夸大为崩盘的前奏。专家认为,房地产“崩盘”说是忧虑过度。一方面,宏观经济仍然有很大的发展后劲;另一方面,刚性需求将支撑楼市继续前行。工商银行董事长姜建清表示,中国内地始终对房地产有非常强的需求,库存过度的地方可能需要作出调整,但经过一段时间调整后会达到一个稳定均衡的状态,不会造成重大风险。

    “历史上,日本和美国房地产泡沫均产生在城镇化率达到75%以上,并且经济增速较慢的情况下,而中国城镇化仍有发展空间,且经济保持中高速增长,因此出现崩盘的可能性不大。”国家发改委城市和小城镇改革发展中心主任李铁指出。

    “中国的房地产在唱两首歌,第一首是《吻别》,吻别黄金年代;第二首是《牵手》,牵手白银时代。”中国房地产住宅研究会副会长顾云昌说,虽说现在不是最好的时代,但仍然是白银的时代,不存在一些人说的中国房地产要崩盘了,现在房价下降的力度已经在减弱了,接近底部的态势。

    业内人士预计,由于目前商品房库存量巨大,未来房地产行业将会进入底部徘徊周期。2015年下半年开始,楼市有可能回暖。